מי הן חמשת הערים המובילות בישראל בפינוי בינוי?

מבדיקה שערכה חברת שניר, המתמחה בשיווק נדל״ן והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית עולה כי חמשת הערים המובילות בישראל בפינוי ובינוי הן רמת גן, תל-אביב, קריית אונו, יהוד-מונסון ורמת השרון.

לדברי ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "בבטאנו לבחון את הערים המובילות בארץ בפינוי בינוי, נדרשת לעשות הבחנה בין הערים שמתכננות פינוי בינוי לבין הערים שיש בהן כבר פינוי בינוי מסיבי ופרויקטים נבנים או התאכלסו כבר".

אחת הערים הראשונות שיש לתת עליה דגש, היא העיר קריית אונו, בה נבנה  פרויקט הפינוי בינוי מהראשונים בישראל של חברת מצלוואי. מדובר בעיר עם כ-2000 דירות שנבנו או נבנות כיום בפינוי בינוי ,עיר עם מאזן הגירה חיובי ועם מחירי נדל"ן מאמירים וערכי קרקע גבוהים .מחיר של דירת 4 חד בממוצע בעיר עומד על 2.3 מיליון ש''ח, כאשר דירת חמישה חד חדשה שנמכרת בעיר עומד על 2.7 מיליון ש''ח בממוצע. לצד פרויקטים של פינוי בינוי בעיר אנו רואים גם פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 סימן 1 לרוב.

 עיר מובילה נוספת בפינוי בינוי, היא העיר הסמוכה לה יהוד –מונסון, עם מספר יחידות דומה של דירות בפינוי בינוי, אוכלוסייה חזקה, קרבה לעורקי תחבורה מרכזיים של כניסות ויציאות לתל אביב כביש 6 ולירושלים, מערכת חינוך מפותחת וביקושים גבוהים לדירות, הן מתוך העיר והן מיישובי הסביבה הסמוכים.  

רמת גן שבעבר הובילה את מגמת ההתחדשות העירונית בימיו של צבי בר כראש העיר, נחשבת עדיין לעיר מובילה בפינוי בינוי אולם בשנים האחרונות התחלף ראש העיר והמגמה התהפכה ופרויקטים רבים נעצרו ונראה שהעיר רוצה לשמור על צביונה כעיר גנים ולא כעיר מגדלים. לפי ההערכות נבנו בעיר למעלה מ-1000 דירות בפינוי בינוי עד כה וקרוב ל-2000 דירות נוספות בתמא 38 סימן 1 וסימן 2. מדובר בעיר מצוינת עם מערכת חינוך מובילה ומחירי נדל"ן עדיין סבירים יחסית לערים סמוכות, כדוגמת תל אביב וגבעתיים.

תל אביב -העיר של המדינה, מובילה אמנם בכמות יחידות הדיור שנבנו בפינוי בינוי כ-3000 יח"ד אבל יחסית לכמות האוכלוסייה שבה עדיין מדובר בעיר שיש לה עוד המון פוטנציאל בעיקר בשכונות המזרחיות והדרומיות, כדוגמת הארגזים, כפר שלם, נווה עופר, תל כביר, התחנה המרכזית ויד אליהו. אין ספק כי מחירי הנדל"ן המאמירים בשכונות אלו מאפשרים פינוי בינוי מסיבי בעיר שכולם רוצים להתגורר בה, יש לשים לב גם ליפו עם הפוטנציאל האדיר בעיקר בשכונות יפו ג', עג'מי ויפו ד'. בסופו של דבר אני מעריך שכל תל אביב בעתיד תהיה מטרופולין אחד גדול בדיוק כמו פריז ומחירי הדירות בה לא יהיה 50-80 אלף למטר בשכונות המרכז והצפון בהתאמה לעומת 18-20 אלף ש''ח בשכונות בדרום מזרח העיר ועל כן הפוטנציאל הגדול בעיר זו .

רמת השרון, עיר מפתיעה מאוד בה נבנים מספר גדול של יחידות בפינוי בינוי (קרוב ל-1000 יחידות), חלק מהפרויקטים כבר הסתיימו ורובם נבנים בימים אלו על ידי חברות יזמיות מובילות. עיקר הבנייה בעיר זו מתרכזת בשכונת מורשה המתפתחת ומדובר בעיר בה ישנה אוכלוסייה ברמה סוציואקונומית גבוהה וזוגות צעירים רבים מבקשים לגור בעיר זו.

חמשת הערים שיש לשים לב אליהם בשנים הקרובות בפינוי בינוי:

בת ים - עיר עם פרויקטים רבים בקנה של פינוי בינוי, אלפי יחידות דיור חדשות בפתח בעיר מרכזית במרכז הארץ שלא בכדי דובר עליה בעבר שתתאחד עם תל אביב לאור קרבתה אליה עם חוף ים משגע.

קריית ים - מדובר בעיר עם המון פוטנציאל לפינוי בינוי ועם מערכת עירונית התומכת בפרויקטים מסוג זה. מאות בניינים ישנים, מיקום אסטרטגי בקריות, חוף ים ותושבים הכמהים להתחדשות עירונית .

ירושלים - עיר הבירה של ישראל מדשדשת מאחור עם מאות יחידות דיור בודדות בפינוי בינוי, אך עם צורך אדיר בדירות לאוכלוסייה הגדלה בעיר ולצרכים החברתיים שבה. זו העיר עם הפוטנציאל הגדול ביותר לפינוי בינוי בשנים הקרובות מאחר ואין לה שטחים חדשים להתפתח אליהם לאור מגבלות חוקתיות של שטחים ופוליטיקה עולמית, ולכן הבנייה תהיה רק במרכז העיר ובהיקפים גדולים. יזמים המבקשים לפעול בעיר צריכים לדעת לדבר "ירושלמית" עם  התושבים המקומיים שעדיין לא חוו תהליכי פינוי בינוי והתחדשות עירונית מסיבים וחסרי ניסיון יחסי בתחום.

חיפה -עיר הנמל של ישראל הצפונית ובירת הצפון תעבור בשנים הקרובות תהליכי התחדשות עירונית מסיבים עם אלפי יחידות דיור בשלבים שונים ועם עירייה התומכת מאוד בפינוי בינוי, גם על מנת לתת לתושבים את ההגנה הדרושה בפני טילים מצד החיזבאללה וכן כנגד רעידות אדמה.

גבעתיים - העיר "המזדקנת " של אזור המרכז עם מחירי נדלן מאוד גבוהים משוועת לפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית כדי להכניס דם חדש לעיר וכדי שהצעירים לא ימשיכו לעזוב אותה לטובת קריית אונו, רמת גן, תל אביב ויישובי הסביבה. כשאין בנייה חדשה העיר מתבגרת והמחירים בה מאמירים.  

טיפים ועצות  למי שהולך לקראת פינוי ובינוי - מניר שמול  מנכ"ל חברת שניר:

רצוי לדעת  כי תקן 21 השמאי שאומץ על ידי הוועדות המחוזיות מגדיר את התמורה לדייר שלא תעלה על 25 מטר תוספת לשטח הדירה (כמובן ישנם מקרים שלא ניתן מבחינה כלכלית / תכנונית לתת את המקסימום מטר שמאפשר התקן ולעיתים דיירים מקבלים הרבה פחות מהתקן לאור המגבלות שציינתי).  לכל היותר ומצד שני  מגביל את הרווח היזמי לאחוז רווח סביר על מנת לקבל ליווי בנקאי ולא מעבר.

מומלץ ללוות  את התהליך עם אנשי מקצוע מובילים:  עורך דין, שמאי, מפקח הנדסי, יועץ מס, אדריכל כולם עם ניסיון מוכח בפינוי בינוי והכל על מנת להגן על עצמך לאורך כל התהליך של

הפרויקט (שלרוב עומד על 10-12 שנה עד להשלמת הבנייה). בחר רק בבעלי מקצוע עם ניסיון מוכח שסיימו כבר פרויקטים בהתחדשות עירונית ובקיאים בכל רזי התחום.

התחדשות עירונית היא הנדסת אנוש ועל כן ישנה חשיבות רבה ביחסי שכנות טובה מול יתר השכנים, גם מול אלו שטרם חתמו או שהודיעו שאין ברצונם לחתום. אורך רוח סבלנות ואווירה חיובית הינם המפתח האמיתי לפרויקט פינוי בינוי וחשובים אף יותר ממ״ר תוספת לפה או לכאן.

בבואכם לבחור חברה יזמית עמה אתם מתקשרים לאורך ההליך אנא שימו דגש על שירות הלקוחות שלה - דברו עם דיירים שסיימו את ההליך , אל תתעצלו. חברה שמשקיעה בפרזנטציות יפות לפני ההתקשרות אבל בפועל לא משקיעה בשירות דיירים שלה שלאחר המכירה ,עלולה להיבחר בשלב המקדמי ולאכזב בשלבים המשמעותיים העתידיים.

כיום אנו רואים מנהלות רבות הקמות מטעם הדיירים לצד החברות היזמיות הפועלות . אין ספק שבכל מסלול הן המסלול היזמי והן המסלול מטעם הדיירים ישנם יתרונות וחסרונות ואני ממליץ לכל בעל דירה לבחון את שתי האלטרנטיבות ולא לפסול את אחת האפשרויות על הסף. ממליץ להזמין לפגישות גם חברות יזמיות עם ניסיון מוכח בפינוי בינוי וגם חברות מנהלות מטעם דיירים שבשלב הסופי אחרי תב״ע בתוקף ודיירים חתומים עושות מכרז מטעם הדיירים על מנת למקסם את התמורות המגיעות עבורם.