למרות האתגרים הרבים שעמדו בפני שוק הנדל"ן בכלל בשנת 2023, ושוק הנדל"ן המניב בפרט, ניתוח התחלות הבנייה שפירסמה הלמ"ס לסיכום השנה מצביע דווקא על עלייה של כ-4% בבנייה של שטחי משרדים ב-2023 לעומת שנת 2022.

בשנת 2023 שוק הנדל"ן עמד בפני מספר מגה-אירועים פוליטיים, ביטחוניים, מאקרו-כלכליים, ומקומיים, שהיו להם השפעות מהותיות על הפעילות. כל אלה הובילו לקיפאון יחסי בשוק הנדל"ן למגורים, לישיבה של רוכשים על הגדר ולירידה חודשית רצופה במכירות הדירות, וגם הובילו חלק מיזמי הנדל"ן לקפוא על השמרים ולחכות עד יעבור זעם.

ואולם, בסקטור הבנייה למשרדים נראה כי ההשפעה של אירועים אלו היתה מוגבלת. מניתוח נתוני התחלות הבנייה שביצע שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, עולה כי בשנת 2023 החלו להיבנות בכל הארץ 1.232 מיליון מ"ר למשרדים, עלייה של כ-4% לעומת 1.189 מיליון מ"ר כאלה שהחלו להיבנות בשנת 2022. גם שיעור התחלות הבנייה של משרדים מסך כל התחלות הבנייה עלה מ-7% ל-8% בין התקופות.

בהתפלגות התחלות הבנייה למשרדים לפי רבעונים ב-2023, ניתן לראות כי הרבעון הרביעי שבו פרצה המלחמה בהחלט הושפע לרעה, ונרשמה צניחה חדה בפעילות – רק 79 אלף מ"ר החלו להיבנות ברבעון זה, לעומת 269 אלף מ"ר ברבעון השלישי, 645 אלף מ"ר ברבעון השני, ו-239 אלף מ"ר ברבעון הראשון.

לדברי שמאי המקרקעין דנוס, "למרות הרבעון הקטסטרופלי בסוף שנת 2023 כתוצאה מאירועי ה-7 באוקטובר הנוראיים, שוק המשרדים הציג ביצועים מצוינים בשנת 2023 בכללותה. חשוב להבין כי חברות בנייה ויזמים אינם 'יוצאים לדרך' ונכנסים להרפתקאות בנייה של עשרות ומאות אלפי מ"ר ללא סקרי שוק מקדימים ומקיפים, המלמדים אותם על היקף השטחים הנדרשים בכלל בארץ ובפרט בכל יישוב. נהוג לטעון כי השוק הוא החכם ביותר, יותר מכל אנליסט ולא משנה באיזה תחום מדובר. מה שעולה ומשתקף מהנתונים, הוא שהשוק גילם את כלל הסיכונים ובסה"כ הוא משדר אופטימיות, וגם צפי לחזרה לנתיב של צמיחה בעתיד הקרוב".

תל אביב חזרה לפסגת טבלת הערים
הערים המובילות בבנייה למשרדים בשנת 2023 היו תל אביב, שבה החלו להיבנות כ-203 אלף מ"ר בייעוד זה, זינוק של 294% (!) לעומת 51.5 אלף מ"ר למשרדים שהחלו להיבנות בה בשנת 2022. במקום השני רמת השרון עם כ-97 אלף מ"ר שהחלו להיבנות לעומת 0 ב-2022.

במקום השלישי ראשון לציון שהיתה המובילה בתחום זה בשנים האחרונות – עם 96 אלף מ"ר שהחלו להיבנות, צניחה של 43% לעומת 2022; במקום הרביעי מדורגת ירושלים עם כ-94 אלף מ"ר שהחלו להיבנות, ירידה של 4% לעומת השנה הקודמת; העיר חולון סוגרת את החמישייה הראשונה עם 80 אלף מ"ר שהחלו להיבנות למשרדים ב-2023 לעומת 0 ב-2022.

בחמישייה השנייה מדורגות הערים נתניה (זינוק של 93% בהתחלות הבנייה), פתח תקווה (זינוק של 201%), נשר (זינוק חד של כ-2,190%), כפר סבא עם קפיצה של כ-150 אלף אחוז ל-56 אלף מ"ר לעומת 37 מ"ר בלבד בשנה הקודמת, מודיעין עם עלייה של 12%, ואחריהן רמלה, חיפה, ובאר שבע.

השמאי דנוס מציין, כי "הזינוק באחוזים בהתחלות הבנייה בערים אלה, כשהיקף השטחים שנבנו הוא דווקא הפרמטר השני בחשיבותו, יכול ללמד אותנו בוודאות טובה מאוד על ביקושים חזקים לשטחי משרדים בהן. בראש ובראשונה כפר סבא המציגה גידול פנומנלי בהיקף הבנייה, ואחריה ערים כמו תל אביב, פתח תקווה ונשר שהציגו אף הן זינוקים חדים. אני סבור כי התחלות הבנייה משגשגות בערים אלו בעיקר משום שפשוט צריך את שטחי המשרדים שם, ועם הביקוש מגיעה גם בנייה".

בעיר מודיעין החלו להיבנות בשנה החולפת כ-52 אלף מ"ר למשרדים, עלייה של 12% לעומת 46 אלף מ"ר ב-2022. אלי גולדשטיין, מנכ"ל משותף בפרויקט הנבנה TechMod, מתחם עסקים והייטק ענק בעיר מודיעין שיכלול כ-86 אלף מ"ר למשרדים ו-14 אלף מ"ר למסחר, מסביר כי "הביקוש לשטחי משרדים במודיעין גבוה, וזאת מפני שהעיר חסרה בשטחי תעסוקה, ומרבית תושביה נאלצים לעבוד מחוץ לעיר.

היקפי הבנייה שמדווחת הלמ"ס מעידים על התפתחות של מתחמי תעסוקה חדשים בעיר שבאים לענות על הביקושים הקיימים, וגם על הגידול המהיר הצפוי באוכלוסיית העיר. המיקום של מודיעין בלב הארץ, באמצע בין ת"א לירושלים, הקרבה לכל עורקי התנועה הראשיים, והיותה מרכז תחבורתי של רכבת ישראל, מאפשרת נגישות גם לעובדים מחוץ לעיר, והופכת אותה לאטרקטיבית עבור חברות ותאגידים שרוצים להעתיק את המשרדים שלהם מגוש דן הצפוף והיקר, ולחברות המעוניינות לפתוח שלוחה או משרדים נוספים בארץ, במיקום מרכזי, ובעיר שמכילה את כוח האדם המקצועי מהאיכותיים ביותר בישראל".

דניס סיכם כי "נוכח השנה הלא פשוטה שעברה על המשק והחברה הישראלית, כמעט בכל תחומי החיים – פוליטית, כלכלית, חברתית וביטחונית, ניכרת בנתוני הלמ"ס אופטימיות וכמעט 'עסקים כרגיל. נראה כי שנת 2024, שהינה שנה מאתגרת מבחינות רבות וטומנת בחובה אי ודאות לא מבוטלת, עשויה להיות שנת השינוי, שנה של תהפוכות, שבסופן תתייצב המדינה ועמה שוק הנדל"ן במסלול חדש ומבטיח".