סגן רה״מ ושר המשפטים יריב לוין פרסם להערות הציבור תזכיר חוק לצורך הקלה על בניית מרחבים מוגנים בבנייני דירות. התיקון לחוק המקרקעין עוסק בהפחתת הרוב הנדרש להרחבת בנייה לשם הקמת מרחב מוגן בבית מורכב.

מטרת התיקון המוצע היא להקל על דיירי בנין מגורים שהוא בנין משותף מורכב, הרוצים למגן את דירתם באמצעות הרחבת בניה לשם הקמת מרחב מוגן דירתי או קומתי, וכן למנוע פגיעה בזכויות בעלי הדירות. בנין משותף מורכב הוא בנין המורכב ממספר מבנים או אגפים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים.

מדובר בתיקון שקודם על ידי מחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים בראשותה של עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) בשיתוף הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. התיקון הוא פרי החלטת ממשלה מס' 1278 מיום 14.3.2022, אשר עסקה בתכנית למיגון דירתי מפני ירי תלול מסלול בעיר אשקלון. במסגרת אותה החלטת ממשלה נקבע בין היתר כי יקודם תיקון חקיקה שעניינו הסרת חסמים לביצוע מיגון דירתי או קומתי במבנה או באגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין. בהחלטת הממשלה נקבע כי שר המשפטים יקדם תיקון חקיקה לחוק המקרקעין אשר יורה על שינוי הרוב הנדרש לצורך ביצוע מיגון דירתי או קומתי בבית משותף מורכב, בכך שההסכמות לביצוע המיגון יהיו משישים אחוזים מבעלי הדירות באותו אגף או מבנה בלבד ולא מכלל בעלי הדירות בבית המשותף המורכב כולו, על כלל מבניו ואגפיו. כן נקבע בהחלטת הממשלה כי ייקבעו הסדרים ואיזונים במטרה למנוע פגיעה בזכויותיהם של בעלי הדירות באגפים או מבנים אחרים בבית המשותף בעקבות התיקון.

על רקע זה, הצעת החוק מבקשת לתקן את חוק המקרקעין בכך שייקבע כי אחוז ההסכמה הנדרש על-פי החוק לשם ביצוע הרחבת הבנייה לשם הקמת מרחב מוגן דירתי או קומתי (שישים אחוזים מבעלי הדירות), תהייה תקפה אף בדירה שהיא חלק מבית מורכב, דהיינו בבית משותף המורכב ממבנים או מאגפים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, ושקיימת בו אפשרות להרחבת הדירה במבנה או באגף במנותק משאר הכניסות או האגפים בבית המורכב. במצב זה, ניתן יהיה להתייחס לאותו מבנה או אגף כאילו הוא בית משותף נפרד ולבעלי הדירות באותו מבנה או אגף כאילו הם כלל בעלי הדירות, וזאת לעניין רף ההסכמה הדרוש להרחבת דירה באותו מבנה או אגף, לשם הקמת מרחב מוגן דירתי או קומתי. כל זאת, בשונה מהמצב הקיים נכון להיום, לפיו בבית מורכב יש צורך בהשגת הסכמות האחוזים הנדרשים מכלל בעלי הדירות בבית המשותף, המורכב ממספר אגפים או מבנים.

נוסף על כך, וכדי לשמר את זכויות כלל בעלי הדירות המצויות בבית המורכב כולו, מוצע להורות במסגרת התיקון, כי תנאי לאמור לעיל הוא שלא יהיה בהרחבת הדירה בבית מורכב לשם הקמת מרחב מוגן דירתי או קומתי כדי לפגוע בזכויות בעלי הדירות בכניסות או באגפים האחרים בבית המורכב.

מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד: "מדובר בתזכיר חוק חשוב אשר יביא להקלה מבורכת בתהליכי הקמת מרחבים מוגנים להתגוננות האוכלוסייה האזרחית. התיקון בחוק יהווה הקלה על תהליך הוצאת היתר לבניית ממ"ד בבתים משותפים, זאת באמצעות קביעה כי ההסכמה הנדרשת לכך תהייה מבעלי הדירות באותו אגף או מבנה בלבד אליו משתייכת הדירה, ולא מכלל בעלי הדירות בבית המשותף על כלל מבניו ואגפיו. מדובר בהקלה מבורכת, נוכח החשיבות הרבה בהקמת מרחבים מוגנים להתגוננות האוכלוסייה האזרחית".