אם יש תחום אחד שעומד לשגשג יותר מכל אחרי תקופות הסגרים, כאשר נחזור לנורמליות, זהו תחום התיירות. מן הסתם, אחרי שנתיים וחצי בהם כמעט כל אדם בעולם עטה מסכות בחוץ והיה נעול בין ארבע קירות, כולנו נהפוך להיות תיירים. זו תהיה התקופה שבה בתי־המלון באירופה יהיו עמוסים משפחות, זוגות ומטיילים שרוצים לחזור ולראות עולם. באילו ערים בתי־מלון יהיו עמוסים בקרוב ומי ירוויח מכך? הכל במאמר הבא.

היכן יבלו התיירים של 2023?

ניתן להניח כי מוקדי התיירות המרכזיים באירופה יהיו בריטניה, המציעה חוויית תרבות יחודית במקומות כמו לונדון ומנצ'סטר, הולנד על כפריה הציוריים והערים מלאות הבילויים לכל גיל וכמובן גרמניה, הקרובה אלינו מאד ומציעה את היער השחור, סצנת הבילויים של ברלין ואינספור לוקיישנים נוספים.

מי ירוויח יותר מכל? בעלי המלונות במדינות הללו. לכן, כבר היום ניתן לראות את המשקיעים בעלי הכיסים הגדולים מכל העולם, כמו גם משקיעים מוסדיים מובילים, מתכוננים לעידן שאחרי הקורונה. ננסה למפות מספר רכישות של בתי־מלון מהשנים האחרונות במדינות המבוקשות.

מי רכש בתי־מלון בהולנד, גרמניה ובריטניה?

רשת מלונות "פתאל" משקיעה כבר שנים רבות באירופה. בין השאר החברה קנתה את מלון ליאונרדו ברלין בעיקר, והחליטה למכרו מאוחר יותר בשיטה "מכור והשכר", כלומר החברה תוכל עדיין להמשיך לנהל את בית־המלון ולהרוויח מהתזרים השוטף, תוך הגדלת ההון הפנוי בזכות המכירה כדי להתרחב לעסקאות נוספות. החברה גם הנפיקה אג"ח להגדלת הרכישות, וביצעה  מכירה והשכרת של שני בתי־מלון נוספים במינכן והולנד (נכון לשנת 2020). בסוף נובמבר 2021 מדרוג העלתה את הדירוג של פתאל נכסים מ A3 ל- A2, לאחר שהחברה בלמה השקעות חדשות וביצעה מימוש של חלק מהנכסים.

משקיע בולט נוסף בתחום המלונות הוא  AFI של אפריקה ישראל מלונות, בבעלות האחים דיין, קרן מלונות שמחזיקה מותגים רבים ברחבי העולם, ביניהם גם בתי מלון מרשת VERT, קראון פלאזה ואחרים.

קבוצה נוספת שמשקיעה בבתי מלון ועשתה את הונה בתחום זה היא חברה בבעלות משפחת חג'ג', שמשקיעה אף היא במלונות באירופה וברחבי העולם. רק לאחרונה החברה חתמה גם עם רשת בתי המלון סלינה ומקימה עבורה עד 30 בתי מלון בישראל. בעסקה זו הם נכנסו לנעליהם של נקש ופוגל מאמפא. עסקאות אלה עובדות במסלול של רכישה והשכרה, וכן תפעול של בתי המלון.

מלונאי פרטי נוסף שמוכר בסצנת המלונות הגרמנית הוא רון בן חיים. הוא הקים את רשת פרסייס, שבין השאר מחזיקה מלון בבאדן באדן בגרמניה.

אחת המשפחות שהחליטה להשקיע בכל המדינות שציינו היא משפחתו של אמיר דיין. המשפחה שמונה לא פחות מתריסר אחים ואחיות החלו לקנות נכסים מניבים בבריטניה, הולנד, גרמניה ומקומות נוספים בעולם. המשפחה החלה להתמחות בבתי־מלון, וכיום מזהה את הפוטנציאל וממשיכה את ההשקעות באפיק הזה למרות הכל.

שמו של אמיר דיין אינו זר גם בשוק הנדל"ן המניב בישראל, כאשר המשפחה הגישה מספר הצעות גם לבתי־מלון מקומיים ומן הסתם זה יהיה אפיק ההכנסה העיקרי של החברה בארץ. לפני חודשיים פורסם כי "אפריקה ישראל מלונות", תקים עם אי.בי.אי, קרן להשקעות שצפויה לגייס מעל מיליארד שקל, כאשר מחצית מהסכום יגיע מהון עצמי והשאר ממשקיעים נוספים.

מה הופך את ההשקעה בבתי־המלון ליציבה?

בתקופות משבר נראה היה שהשקעה בבתי־מלון היא תנודתית מאד, במיוחד כאשר תזרים המזומנים של רשתות רבות קפא לחודשים מספר. עם זאת, חשוב לזכור כי תחום התיירות הוא אחד מהרווחיים בעולם. לכן, גם חברות ענק שהפסידו בתקופת הקורונה מאבדן פעילות, מחזירים את ההפסדים הללו בשנים שאחרי. (בתי קזינו רבים בלאס וגאס נמנו על המפסידים העיקריים בשנת 2020 בארה"ב).

בנוסף, תחום התיירות מכניס סכום גבוה במיסים למדינות בהן ממוקמים בתי־המלון. לכן, לא מעט חברות זכו להלוואות ממשלתיות והטבות כדי להמשיך ולפעול גם בתנאים של חוסר וודאות. ההשקעות של המוסדיים ברחבי העולם באג"ח ובהנפקות של רשתות בתי־מלון מעידים על האמון הרב שניתן לתחום זה, ועל היכולת לצאת במהירות מהמשבר באמצעות עליית מחירי החדרים בעונות החזקות.

לוקיישן לוקיישן לוקיישן

גם בתחום ההשקעות בבתי־המלון יש חשיבות רבה לבחירה בלוקיישן הנכון. קרבה לאטרקציות תיירותיות משמעותיות או למרכזי מסחר גדולים מבטיחים פעילות לאורך השנה כולה. לכן, הן בבריטניה, הן בהולנד והן בגרמניה ניתן לראות את התוצאות בפועל של החברות המשקיעות בבתי־המלון.

פניה למספר קהלי יעד

החברות פונות למספר קהלי יעד שונים. מלונות היוקרה פונים לקהל ממעמד סוציואקונומי בינוני־גבוה, במיוחד בקומות העליונות בהן ממוקמות לרב סוויטות שמסוגלות להכניס ביום אחד שכירות שמקבילה לשכירות שנתית של דירת מגורים. מנגנון התפעול של בתי־המלון חוזר על עצמו בתבניות קבועות מדי שנה, וכך ניתן לצפות את הרווח השנתי, למעט הפתעות לא צפויות כפי שקרה בשנת 2020. לכן, מדובר באפיק השקעה יציב יחסית לטווח הרחוק.

בתי־המלון מציעים גם אפיק רווח נוסף מהשבחה של המלון לאחר שבנה מוניטין, וכן באמצעות שדרוג המתקנים השונים המוצעים לאורחי המלון. כמו כן, מדובר בתחום בו המשקיעים המוסדיים והגופים הפיננסיים מאמינים, ולכן נראה שקל יותר למשקיעים להשיג את המימון הדרוש לביצוע רכישות של בתי־מלון קיימים.

לסיכום, תחום הנדל"ן המניב באירופה נחשב לאחד מאפיקי ההשקעות האהובים על ישראלים, במיוחד בזכות הקרבה (מרחק שעות ספורות של טיסה). כיום, ההשקעה במלונות בערים המובילות בהולנד, בריטניה וגרמניה הניבה רווחים הן מעליית ערך של הנכסים והן מהתזרים השוטף. נכון, שנתיים לא קלות עברו על תחום התיירות, אך עם זאת במבט לעתיד יתכן והזמן שכולנו שהינו בבית יעודד רבים לצאת לנופש ויעלה את שוויי המלונות הללו בטווח הרחוק.