בעקבות ביטול מגבלת הפריים - האם כדאי למחזר את המשכנתה?

בצעד דרמטי החליט בנק ישראל לבטל את המגבלה על רכיב הפריים לנוטלי המשכנתאות החדשות (החל מ-17.01.2021) ולבעלי משכנתה קיימת (מיחזור משכנתה) החל מ-28.2.2021.

המצב טרם החלטה זו היה הגבלת מסלול הפריים (אשר היה המסלול הכי זול) למקסימום שליש מסך כל המשכנתה, כתוצאה מהחלטה זו ניתן לקבל עד שני שליש מגובה המשכנתה במסלול הפריים. באופן עקרוני מטרת החלטה זו הייתה להוזיל את החזרי המשכנתה (תוך הגדלת הסיכון) עבור הלווים, אולם בפועל הוזלה זו לא התגלגלה ללווים, כך שבאופן פרדוקסלי החלטה זו לא רק שלא הוזילה את החזרי המשכנתה, אלא גם עשויה להגדיל את הסיכון על הלווים.

מה קרה בשוק המשכנתאות כתוצאה מהחלטה זו?

כאשר לווים ניגשו לבנק לשם קבלת משכנתה (טרם קבלת ההחלטה), הם קיבלו ע"פ רוב שלושה מסלולים (שליש בפריים, שליש בריבית קבועה ושליש בריבית משתנה) או ארבעה מסלולים בפיצול אחר, אשר עומד בדרישות החוק. כעת חזרו למרכז הבמה מסלולים נוספים, אשר עד עתה נדחקו הצידה והם מסלולים עם רמות סיכון משתנות מהצד האחד והריבית שלהם אטרקטיבית מהצד השני. המשמעות היא שיש מרחב גדול מאוד (עד שני שליש מסכום המשכנתה) למסלולים נדחקים אלו וכעת ניתן לראותם בתמהילים החדשים. יתרה מכך, לכל בנק יש תימחור שונה למשקלים שונים של רכיב הפריים במשכנתה (לדוגמא אם משקל רכיב הפריים במשכנתה יהיה שליש אז הריבית תהיה X ואם משקל רכיב הפריים במשכנתה יהיה 50% אז הריבית תהיה Y) דבר היוצר כמות אדירה של תמהילים ובעיקר קושי אובייקטיבי להשוות בין תמהילים שונים.

האם ולמי זה משתלם?

יש סוגים של לווים אשר אחוז גבוה של מסלול הפריים במשכנתה יהיה ממש נכון עבורם (כמובן תוך הבנת ההשלכות ותוך תכנון מראש של ניהול המשכנתה) ואז בעצם משתמשים בגמישות של מסלול הפריים תוך גידור הסיכונים הנובעים ממנו. לעומתם יש סוגי לווים אשר עבורם שילוב גבוה של מסלול הפריים יכול להיות תקלה חמורה ויקרה.

האם כדאי למחזר את המשכנתה?

אסף להב ואבי דביר, הבעלים של חברת "להב דביר פתרונות פיננסים", טוענים שהתשובה אינה חד משמעית. ההנחייה זאת אינה מתאימה לכולם ובמיוחד למי שלא אוהב שינויים בהחזרים החודשיים, היות ואם הריבית תעלה, דבר זה ישפיע באופן ישיר על התשלום החודשי. מצד שני הגדלת מסלול הפריים יכולה להתאים ללווים בעלי יכולת החזר גבוהה, אשר עשויים במיחזור משכנתה לחסוך הרבה מאוד כסף. מבדיקה מקיפה של כדאיות, מיחזור משכנתה בעשרות משכנתאות אשר נערכה במשרדם עולה שהבנקים לא הורידו ריביות - אלה ההפך, שהלקוח מבקש את "ההטבה" של שני שליש במסלול הפריים - הריבית המשוכללת על כל ההלוואה עולה בצורה דרמטית. לכן נערכת בדיקה מדוקדקת לכל משכנתה לעניין פוטנציאל החיסכון שלה והסיכונים שלה.

מה אנחנו ממליצים?

מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות, בכדי לוודא כי המהלך נכון לתא המשפחתי ומכיוון שמדובר באוסף עצום של תמהילים ומידע. יש מגוון רחב של שיקולים, כגון צפי קנסות פירעון מוקדם וצפי תשלומים עם עליית הריבית והמדד. אמנם לא ניתן לנבא מה יהיה, אולם בהחלט ניתן לנהל סיכונים ולהגיע לתמהיל משכנתה אופטימלי. אם ההחלטה המתקבלת היא למחזר את המשכנתה, רצוי לפנות לבנק אחר (אשר בו לא מתנהלת המשכנתה ורואה את הלווים כלקוחות חדשים) ולקבל ממנו הצעה ואז לחזור לבנק המקורי בכדי שישווה את ההצעה או ישפר אותה. העדיפות התפעולית היא לבצע את מיחזור המשכנתה בבנק אשר בו מתנהלת המשכנתה וזה בכדי לחסוך בירוקרטיה בתהליך מעבר מבנק לבנק כגון רישומים בטאבו/ חברה משכנת, שמאות חדשה, ביטוח חדש ועוד הוצאות נוספות אשר ניתן להימנע מהם.