בדיקת לשכת שמאי מקרקעין: כל דירה עשירית נבנית במגדל בן 21 קומות ומעלה

בשנים האחרונות נראה כי מגדלי מגורים רבים נבנו בכל רחבי הארץ החל מאזור המרכז ועד יישובי הפריפריה בצפון ובדרום. מניתוח נתוני הלמ"ס על ידי לשכת שמאי מקרקעין בישראל לקראת הכנס השנתי של הלשכה, עולה כי כל דירה עשירית שנבנתה במחצית הראשונה של השנה ממוקמת במגדל בן למעלה מ-21 קומות. בשנת 2017 7% מהתחלות הבנייה היו במגדלים בני 21 קומות.

עם זאת, עדיין רוב הבנייה הרוויה בישראל נמוכה יחסית. על פי הבדיקה, 50% מהתחלות הבניה במחצית הראשונה של השנה היו של בניינים בני 3-10 קומות. 13% מהתחלות הבנייה היו בבניינים בני 11-16 קומות.

לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי, "ככל שערך הקרקעות בישראל גבוה יותר כך גם רשויות התכנון מבינות כי קיים צורך לבנות יותר לגובה. סביר להניח כי בשנים הקרובות נראה יותר בנייה לגובה של פרויקטים בשימושים מעורבים. כבר היום ניתן למצוא בתל אביב פרויקטים הכוללים מגורים ומשרדים או מלונאות. אני מעריך שכמו שמגדלי המגורים יצאו מתל אביב והגיעו עד יישובים כדוגמת עפולה, עכו ובאר שבע, בעוד כמה שנים נראה עירוב שימושים גם במעגלים הרחוקים מתל אביב".

מסילתי מוסיף כי זו הנוסחה המנצחת באורח החיים האורבאני. לדבריו, "בעולם כבר הבינו שהדרך להקל על עומסי התנועה והאוויר המזוהם הוא לאפשר מגורים בסמיכות לעבודה ולמרכזי בילוי ובנייה מעורבת היא אחד הפתרונות לכך. ישנם מדינות בהן הרוכשים משלמים פרמייה בשל שטחי מסחר ומשרדים באותו בניין או מתחם".

על פי הניתוח של לשכת שמאי מקרקעין, העיר בה נבנו הכי הרבה מגדלים בני 21 קומות ומעלה בחמש השנים האחרונות היא תל אביב עם התחלות בנייה של 3093 דירות חדשות, נתניה במקום השני עם 2174 דירות במגדלים.

בבת ים נבנו בחמש השנים האחרונות 1469 דירות במגדלים בני 21 קומות ואף לא דירה אחת בבניינים בני 16-20 קומות. לדברי אלדד פרי, יו"ר פרי נדל"ן, הבונה את אחד הבניינים הגבוהים בשכונת פארק הים בבת ים בגובה 43 קומות, "בניה לגובה בערים כמו בת ים היא הכרח. באמצעות בניה לגובה יכולים תושבים רבים להינות מהקרבה לאזורים האטרקטיביים בעיר כגון חוף הים, מרכז העיר השוקקת ומרכזי המסחר, זאת בדומה לערים גדולות ומרכזיות אחרות בעולם. למעשה, בהיעדר קרקעות חופשיות, בניה לגובה זוהי הדרך היחידה לנצל את משאבי הקרקע המוגבלים באזורי הביקוש לטובת מגורים".

גני תקווה – מיישוב כפרי לעיר מגדלים

פתח תקווה שהייתה אחת הערים הראשונות בהן הוקמו גורדי שחקים מחוץ לתל אביב ממוקמת במקום ה-5 עם 1256 דירות במגדלים בני 21 קומות ומעלה. במקום השישי ממוקמת גני תקווה, עד לפני מספר שנים ישוב כפרי ליד קריית אונו. בחמש השנים האחרונות הוקמו ביישוב 1182 דירות בבניינים בני 21 קומות ומעלה ו-410 דירות בבניינים בני 16-20 קומות. אחת החברות הדומיננטיות בגני תקווה היא חברת צמח המרמן המקימה בשותפות עם אפריקה מגורים את סביוני גני תקווה כולל 2 מגדלים בני 25 קומות הנמצאים בשלבי בנייה מתקדמים ו-4 בניינים בני 11 קומות. ופרויקט לב גני תקווה בשותפות עם אשדר הכולל שני מגדלים בני 22 ו-23 קומות ושטחי מסחר. לדברי רונית כהן, מנהלת השיווק בצמח המרמן".

בשנים האחרונות גני תקווה עברה תנופת בנייה עצומה אבל היא הדוגמא לכך שלמרות המגדלים ניתן לשמור על המרקם העירוני. השכונות החדשות מאופיינות בבניית מגדלים אבל בשל הנוף הנשקף מהם, השטחים הירוקים וחיי הקהילה אורח החיים בגני תקווה עדיין נחשב לאורח חיים של יישוב קטן וקהילתי. בגני תקווה הבינו שאין הרבה עתודות קרקע ולכן הם רוצים להמשיך לפתח את היישוב ולמשוך משפחות צעירות חייבים לבנות לגובה. נוסף על כך צריך לזכור כי הבנייה לגובה מאפשרת יותר פארקים לרווחת התושבים".

חדרה ממוקמת במקום ה-9 עם התחלות בנייה של 772 דירות במגדלים בני 21 קומות ומעלה ואחריה רחובות (713 יח"ד), אשדוד (582) ובאר שבע עם 531 דירות. מנגד, בראש העין שנהנתה בשנים האחרונות מתנופת בנייה של אלפי יח"ד לא נבנה ולו מגדל אחד (16 קומות ומעלה) בחמש השנים האחרונות. כך גם בהרצליה, יהוד ויבנה.

ראשון לציון: יותר מגדלים בגלל מחיר למשתכן

ראשון לציון ממוקמת במקום השמיני עם 789 דירות במגדלים בני 21 קומות ומעלה. לדברי חיים קראדי, מנכ"ל אשי פרשקובסקי "מדינת ישראל סוף סוף מבינה את הכרח לבנות מגדלי מגורים גבוהים בגלל שעתודות הקרקע בישראל אוזלות. קחו לדוגמא את העיר ראשל"צ. השכונה האחרונה שנבנתה בה נחלת יהודה כללה בנייה רוויה של צמודי קרקע ומגדלים של 9 קומות בלבד ואילו בשכונה החדשה, רקפות, בה מיושמת תוכנית מחיר למשתכן אנחנו רואים בנייה לגובה. לדעתי, בעתיד נשכיל לבנות קומפלקסים גבוהים בני 40-60 קומות דבר שישפר את איכות החיים של הדיירים".

יישובי הדרום אינם נמצאים בעשירייה הראשונה. אשדוד נמצאת במקום 11 ובאר שבע נמצאת במקום 12 עם 531 דירות בבניינים בני 21 קומות ומעלה. לדברי האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים,  "כבר למעלה מ 20 שנה אני מעורב בתכנון מגדלי מגורים בבאר שבע. בעבר המדיניות הייתה מעורפלת, שלעיתים אפשרה בניית מגדל לכל מי  יחפוץ  ולעיתים בכלל לא. לאחרונה המדיניות זוקקה ודי ברור כי היא מכוונת למרכז העיר ובעיקר לאורך שדרות ראשיות שיכילו בעתיד מערכת הסעה המונית, תוך הקטנה ניכרת של תקן החניה כדי להמעיט בעומסי תחבורה. מדובר באותם איזורים שיש כוונה להגביר בהם את תחושת העירוניות. כך גם במוקדים שאותרו כאזורי התחדשות עירונית, אשר מטעמים כלכליים לא ניתן יהיה לעשות כן ללא מגדלים".

הוא מוסיף כי "אין ספק שב-20 השנים האחרונות חלה תמורה באופי המגדלים בעיר. הם הופכים להיות יותר ויותר ממותגים ויוקרתיים, ובשל כך מהווים פתרון ראוי כתחליף למגורים בבתי קרקע בעיקר למתבגרים אבל גם, בלי בושה, לזוגות צעירים. שכונת האצטדיון לדוגמא שמוקמת בימים אלה, מכילה גם פארק רחב ידיים ובית ספר יסודי,  ובכך אין ספק שתהיה אטרקטיבית לזוגות צעירים.  עדיין מכיוון שמדובר בפריפריה, יש לתת את הדעת על עלות בניה סבירה ובעיקר לקיים שיתאפשר גם בעליות סבירות של ניהול".