הרשות להתחדשות עירונית עדיין לא החלה לעבוד, המועצה לתכנון ולבניה אישרה רק בנובמבר 2016 את שיטת החישוב החדשה לזכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38 – הריסה ובנייה מחדש, וראשי הראשיות עדיין גוררים רגלים. ובכל זאת, המגבלות הבירוקרטיות הללו לא עוצרים את היקף התחלות הבנייה בישראל בתחום ההתחדשות העירונית.

מניתוח נתוני הלמ"ס שעשה מרכז הבניה הישראלי לקראת הוועידה הלאומית להתחדשות עירונית, שתתקיים ב-7-8 במאי, עולה כי במהלך כל 2016 החלה בנייה של 7,970 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית, וזאת לעומת 7,522 יח"ד במהלך 2015 – עלייה של כ-6%.

לדברי ערן רולס, יו"ר מרכז הבניה הישראלי, "שר הכלכלה אלי כהן התייחס בעבר לנושא ואמר שהיקף הבניה בהתחדשות עירונית צריך לעמוד על 20% מכלל התחלות הבניה. כבר היום אנחנו עומדים על נתון של כ-15%, כך שהאופק כבר לא כל כך רחוק. אני מאמין שאם יפתרו הבעיות הבירוקרטיות מול הרשויות המקומיות, אפשר יהיה להגיע ליעד הזה תוך שנה-שנתיים. בעוד שהיזמים והקבלנים כבר הפנימו את המגמה ומוכנים לכך, חשוב שגם שאר השחקנים בענף – עורכי דין, שמאים, אדריכלים ועוד יבינו שזה הכיוון ששוק הנדל"ן הולך אליו וכי עליהם להיערך לכך".

העלייה הנמוכה יחסית במהלך 2016 בהתחלות בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית מוסברת בקיפאון ששרר בתחום בשנה האחרונה. אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, מסביר כי "במשך כמעט כל שנת 2016 הענף קפא במקום והמתין להחלטה ממשלתית לגבי חישוב זכויות. אני מעריך שאילולא אותו קיפאון, היקפי התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית היו משמעותיות הרבה יותר. הנתונים גם מלמדים שבמחוז תל אביב יש עלייה של כ-7% בהתחלות בנייה של פרויקטי הריסה ובנייה מחדש. זו המגמה הנכונה והיעילה ביותר כדי לחזק ולשפר את תנאי המחייה של התושבים שגרים במקום, ולהגדיל את ההיצע במרכזי ערים, שלא משופעים בקרקעות זמינות לבנייה".

גוש דן עדיין מועדף

העלייה העיקרית בהיקף התחלות הבנייה היתה במחוז המרכז (הכולל ערים בשרון כמו הוד השרון, כפר סבא רעננה וערים כמו פתח תקווה, ראש העין וראשון לציון). במהלך 2016 החלה בנייתן של 1,996 יח"ד במחוז במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית לעומת 1,664 יח"ד במהלך 2015. מדובר בעלייה של כ-20% תוך שנה. במחוז תל אביב נרשמה תוך שנה עלייה של כ-15% בהתחלות הבנייה ביח"ד במסגרת התחדשות עירונית, כך שבמהלך 2016 החלה בנייה של 3,896 יח"ד לעומת 3,384 יח"ד בשנה קודם לכן.

אבי נאור, מנכ"ל ושותף בראדקו 38 מקבוצת רפאלי, חברה המתמחה בקידום של פרויקטים להתחדשות עירונית, מציין כי "בשנים הקרובות נמשיך לראות זינוק במספר התחלות הבנייה של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. אנחנו רואים כיום המון פרויקטים שהבשילו לבנייה אחרי שנים רבות של המתנה בוועדות התכנון. הציבור במרכז הארץ מבין היום את התכניות, הרשויות המקומיות התמקצעו והתייעלו כדי לקדם פרויקטים כאלו, ולהערכתי החלק הארי מהפרויקטים ביזמות באזורי הביקוש בישראל תתבצע בשנים הבאות בתחום ההתחדשות העירונית".

עוד עולה מהנתונים כי מחוז תל אביב ממשיך לשמש כיעד המועדף לפרויקטים של התחדשות עירונית. 52% מיח"ד שבנייתן החלה במהלך 2016 במחוז תל אביב היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. במהלך 2016 החלה במחוז תל אביב בנייה של 7,422 יח"ד ומתוכן החלה בנייה של 3,384 יח"ד בפרויקטים של התחדשות עירונית. שנה קודם לכן עמד שיעור ההתחלות על 44%.

הורסים יותר, מחזקים פחות

מהנתונים עולה עוד כי פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש זוכים לעדיפות לעומת פרויקטים של חיזוק ותוספת קומות. כ-59% מהתחלות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית ב-2016 במחוז תל אביב היו במסגרת של הריסה ובנייה מחדש (פינוי בינוי ותמ"א 38/2), זאת לעומת 30% במסגרת חיזוק ותוספת קומות. הנתונים במחוז המרכז מאוזנים יותר, כאשר 24% מהתחלות הבנייה היו במסגרת הריסה ובנייה ו-27% מההתחלות הן בפרויקטים של חיזוק ותוספת קומות.

לדברי אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין, המקימה פרויקטי התחדשות עירונית, "הנתונים מראים שיש עלייה בביצוע פרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש כמו פינוי בינוי ותמ"א 38/2 לעומת ירידה שנרשמה בפרויקטים של תוספת קומות כמו תמ"א 38/1. זה מעיד על הלך הרוח של השוק – שהיזמים, הדיירים ואפילו מרבית הרשויות מעדיפים ביצוע פרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש. אמנם הדבר מביא לצפיפות גבוהה יותר, אך הדיירים מעדיפים זאת כי הם מקבלים דירות חדשות ובניין חדש ובנוסף לכך הם לא צריכים לחיות בתוך אתר בנייה במשך כל תקופת ביצוע העבודות. אני מאמין שנמשיך לראות עלייה בביצוע פרויקטים מסוג זה, למעט מקומות שלא מתאפשר לבצעם בשל מגבלות תכנון ובמקרים אלו יבוצעו פרויקטי תמ"א 38/1 או שהרשויות באזורים אלו יבינו שקיימת חוסר כלכליות ויעניקו עוד זכויות בנייה שיאפשרו גם במקומות אלו ביצוע פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש".

בצפון שומרים על המגמה

במחוז חיפה מתרכזת כמעט כל יתר פעילות התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית. בשנת 2016 החלה בנייתם של 882 יחידות דיור במסגרת הריסה ובנייה מחדש, וזאת לעומת 875 יח"ד במהלך 2015. חיים קראדי, סמנכ״ל השיווק בחברת פרשקובסקי, הבונה את פרויקט הפינוי בינוי הגדול בחיפה בהיקף של כ- 500 יח״ד שכונת נווה שאנן, מעריך כי ״בשנים הקרובות התחדשות עירונית בחיפה תתפוס תאוצה ועפ"י נתוני העירייה ישנם 15 מתחמים שיעברו התחדשות עירונית, מתוכם כבר 10 מאושרות. יש לציין כי למרות שלעיירה יש רצון גדול להוציא את הפרויקטים האלו לפועל, עדיין לא החלה.

הועידה הלאומית להתחדשות עירונית שעורך מרכז הבניה הישראלי תפגיש את השחקנים המובילים בישראל בתחום, ומטרתה לייצר דיאלוג מקצועי ועמוק בין כל הגורמים האחראיים על הוצאת הפרויקטים לדרך. בועידה ישתתפו בכירים במשרדי הממשלה וחברות ממשלתיות, קובעי מדיניות ואחראיים על התחום, ראשי ערים, מנכ"לים של רשויות, חברות עירוניות, מהנדסי ערים, אחראים עירוניים על תחום ההתחדשות העירונית, יזמי פינוי בינוי ותמ"א 38, עורכי דין, שמאים, אדריכלים, מנהלי פרויקטים ומהנדסים, חברות שיווק נדל"ן, ראשי ועדי שכונות, בנקים וגורמי מימון וביטוח, וטכנולוגיות לבנייה ותשתיות. במסגרת הועידה יערוך מרכז הבנייה בשיתוף עם העירייה סיור ליזמים מכל הארץ המעוניינים לקדם התחדשות בבירה. (בתמונה: ערן רולס).