רבים הם בעלי דירות שהשכירו דירתם ומכירים את התחושה הלא נעימה כשהשוכר מתחיל לפגר בתשלומי דמי השכירות או מפגר בתשלומי הארנונה, או יותר גרוע כשהשוכר מסרב להתפנות מהדירה. במקרים רבים מדובר במטה לחמו של בעל הדירה ובמרכיב משמעותי בתכנון הכלכלי של בעל הדירה.  

ככלל, פעולה של השכרת דירה היא עסקה שבדרך כלל מניבה רווחים לבעל הדירה אם היא מתנהלת כשורה. כאשר השוכר מפר את ההסכם נגרמים נזקים כספיים משמעותיים לבעל הדירה, אם עקב  אבדן דמי שכירות או על ידי הותרת חובות לרשויות וכלה בגרימת נזק פיזי לדירה.

כדי להתגבר על הקשיים שעלולים להיגרם למשכיר עדיף לו להתכונן מראש למצבים הנ"ל על ידי טיפול מונע. קיימים שני שלבים: שלב הסינון ובחירת השוכר, ושלב קביעת תנאי השכירות.

שלב ראשון: בחירת השוכר

בראש בראשונה טרם חתימת הסכם שכירות יש לנסות לתהות על קנקנו של השוכר ולא להתבייש לשאול שאלות לגבי עברו של השוכר בנוגע לשכירות דירה קודמת, מקור פרנסתו, הרכב המשפחה שתגור בדירה, השימוש המתוכנן של השוכר בדירה. אם השוכר היה גר בשכירות בדירה אחרת ייתכן ושיחה פשוטה עם המשכיר הקודם תגלה מידע קריטי לגבי אופיו והתנהלותו של השוכר.

מקור הפרנסה של השוכר קריטי לגבי יכולתו לשלם את דמי השכירות. אדם ללא מקור פרנסה סביר וקבוע אינו מסוגל לקיים את חוזה השכירות ויש למצוא שוכר אחר.

אם מדובר בשוכר שאינו מנהל חשבון בנק ואינו מסוגל להפקיד שיקים אישיים שלו בידי המשכיר יש בכך תמרור אזהרה שמלמד על חוסר נורמטיביות ועל קושי צפוי בביצוע תשלומים סדירים. שוכר שמעדיף לשלם במזומן מראש לתקופה של חצי שנה או שנה שלמה מהווה פיתוי לכאורה למשכיר, אולם יש לזכור שבסוף התקופה צריך לוודא שהשוכר יפנה את הדירה באופן מסודר ובמועד. תשלום דמי השכירות ומראש ובמזומן לא יבטיח פינוי תקין בהכרח.

הרכב השוכרים אף הוא שיקול בבחירת השוכר. אינו דומה מקרה של השכרת דירת ארבעה חדרים לזוג צעיר עם שני ילדים להשכרת אותה דירה לארבעה שותפים סטודנטים שאינם בני משפחה אחת. יש בעייתיות להשכיר דירה לארבעה שותפים שלעיתים עלולים להיפרד, להסתכסך ובכך ליצור בעיות בחלוקת דמי השכירות ביניהם, חלוקת הוצאות אחזקת הדירה וכו'.

שלב שני: קביעת תנאי השכירות   

השימוש המתוכנן בדירה הינו ענין קריטי. יש להבטיח שהשוכר לא ישתמש בדירה למטרות שאינן מוסכמות מראש ולא יגרום למטרד סביבתי. אם הוסכם על מגורים בלבד אזי יש לכלול סעיף מפורש בהסכם שהדירה לא תשמש כולה או חלקה לעסק כלשהו ובכל מקרה להחיל על השוכר אחריות מלאה לכל מטרד או שימוש בלתי חוקי בדירה. שימוש בדירה למטרות עסקיות למשך מספר שנים עלול גם ליצור בעיית מס לבעל הדירה כשירצה למכור אותה בעתיד כדירת מגורים ולקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים.

תנאי חשוב הינו קיומם של 2 ערבים טובים שיחתמו על חוזה השכירות כערבים ועל שטר החוב לביטחון. יש להתעקש על ערבים שמקור פרנסתם מובטח ויש להם תלושי משכורת או רכוש ממשי שניתן להיפרע ממנו. שוכר שאינו מסוגל לגייס שני ערבים טובים מהווה סיכון למשכיר מלכתחילה, היות ויתכן שהסביבה הקרובה לשוכר (משפחה או חברים) כבר מכירים את השוכר ומניסיונם המר מעדיפים להימנע מלערוב להתחייבויותיו.

בחוזה שכירות ראשון עם שוכר חדש ובלתי ידוע מומלץ לבעל הדירה שלא להעניק אופציה כלל. השנה הראשונה הינה שנת היכרות לצדדים וככל שיתברר שהשוכר הינו לרוחו של בעל הדירה יוכלו הצדדים לחדש את החוזה לשנה נוספת ולכלול בהסכם החידוש אופציה לשנה נוספת. יחד עם זאת, ובמידה וניתנה בכל זאת אופציה לשוכר הרי כמובן שעל חוזה השכירות לציין מפורשות שזכות האופציה ניתנת למימוש אך ורק אם השוכר שילם את מלוא דמי השכירות ואת כל התשלומים החלים עליו ומילא את כל יתר התחייבויותיו על פי הסכם השכירות. יוצא שאם השוכר יפר את הסכם השכירות ממילא לא תינתן לו האפשרות המשפטית לממש אופציה כלשהיא.

כחלק מהבטוחות יש לכלול סעיף מפורש בהסכם שבו יירשם השוכר בעירייה כמחזיק בדירה כדי שחוב הארנונה יהיה רשום על שם השוכר ולא על שם המשכיר. במידה ויותיר השוכר חובות ארנונה לא יחויב המשכיר בחובות אלו ובלבד שהעירייה קיבלה הודעה בכתב על כך כדין. חובה על המשכיר לוודא דיווח שכזה לעירייה ובמידת הצורך יש לגשת לעירייה עם חוזה השכירות ולהחליף בעצמו את שמות המחזיקים. ללא הודעה רשמית לעירייה בדבר שינוי זהות המחזיק בדירה החוק מטיל את חובות הארנונה על המשכיר.

במסגרת הבטוחות רצוי שהשוכר יפקיד בידי המשכיר שיקים אישיים שלו חתומים ללא סכומים אשר יהיו לפקודת העירייה, לפקודת תאגיד המים, לפקודת ועד הבית, לפקודת חברת החשמל ולפקודת חברת הגז. כך יהיה אפשר להיפרע באופן נקודתי בנוגע לחוב מסוים מבלי להפעיל את שטר החוב שנועד למקרים קיצוניים אחרים כגון נזק לדירה.

יש להחתים את השוכר ואת הערבים על שטר חוב לביטחון שאיתו ניתן לפנות ישירות להוצאה לפועל. לחילופין, ניתן לדרוש מהשוכר להמציא ערבות בנקאית או סכום כספי שישמש כעירבון להבטחת תשלום דמי השכירות וכל נזק נוסף שייגרם על ידי השוכר. על פי תיקון מס' 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 שנעשה בשנת 2017, מוגבל סכום הערבות הבנקאית או העירבון הכספי לגובה שלושה חודשי שכירות או שליש מגובה דמי השכירות לכל תקופת השכירות, לפי הנמוך מביניהם.